감정평가사(Certified Appraiser)는 부동산, 동산, 유무형자산 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액(價額)으로 표시하는 국가전문자격사이다. 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 [1]의 제정 이유는 정부가 매년 전국의 토지 중에서 표준지를 선정하고 이에 대한 적정 가격을 조사평가하여 이를 공시함으로써 관련 기관에서 토지를 평가할 때에 이를 기준으로 하도록 함으로써 다원화되어 있던 토지평가제도를 체계화하고, 또한 「토지평가사」와 「공인감정사」로 이원화되어 있는 감정평가자격을 「감정평가사」로 일원화함으로써 토지, 건물, 동산 등에 대한 감정평가제도를 효율화하려는 것이었다.
1. 감정평가사 기능
1) 정책적 기능
- 부동산의 효율적 이용,관리
- 적정가격형성 유도
- 손실보상의 적정화
2) 일반경제적 기능
- 자원의 효율적 배분
- 거래질서 확립과 유지
- 의사결정의 판단기준 제시
- 파라미터(Parameter)적 기능
3) 재개발 등 대한민국 정부 차원의 공공사업에는 손실보상 문제가 뒤따른다. 매년 발표되는 공시지가를 산정하는 것 역시 과세의 기준으로 사용되는 등매우 중요한 업무이다. 이 때문에 토지, 부동산 등의 가치를 감정하는 전문가가 필요하다. 감정평가사는 이런 가치평가 업무를 수행, 검수, 감독하고 책임을 진다.
4) 공적 영역 이외, 개발, 투자, 컨설팅, 금융기관의 담보 등에 활용하기 위한 감정평가도 활발하게 수행되고 있다.
5) 토지, 건물만 평가할 수 있는 것이 아니라 다음과 같은 준부동산, 유형자산과 무형자산까지 평가할 수 있다. 부동산이 매우 고가의 재화이다 보니 주로 평가하는 것이 부동산인 경우가 많을 뿐이다.
2. 부동산 평가 방식
법률, 규정, 시장관행에 근거하여 평가대상의 주된 방식으로 평가하고 다른 방식으로 해당평가액의 합리성을 검토한 후 평가액을 확정한다. 감정평가액에 대한 모든 근거와 논리 또한 감정평가서에 기재하여 정보이용자들에게 제공한다. 물건 또는 권리를 감정평가하는 방식을 크게 세 가지로 분류
1) 원가방식 :평가대상과 같은 기능을 하거나 효용을 누릴 수 있도록 재조달하기에 들어가는 비용과 적절한 개발이윤을 합하여 대상의 가격을 산정한다. 건물, 기계기구 등 가치의 감가가 이루어지는 자산의 평가에 유용한 방식
2) 비교방식 :아파트, 상가등 집합부동산 평가의 주된 방식으로 시장성의 원리와 대체의 원칙에 근거한 방식이다. 활용도가 높아 평가실무상 중추적인 역할을 한다. 평가대상과 가치형성요인이 유사한 거래사례를 수집하여 평가대상의 가격을 산정하는 방식이다.
3) 수익방식 :무형자산, 유가증권 등 평가의 주된 방식으로 대상물건이 장래 창출할 것으로 기대되는 순수익이나 현금흐름을 환원하거나 할인하는 방식으로 평가대상의 가격을 산정한다.
3. 감정평가사 주요 업무
1) 일반거래: 부동산거래 시 매도자와 매수자 간의 가격분쟁 방지 기능의 감정평가이다. 일반적인 도시지역의 아파트, 상가, 오피스텔 등 시세를 가늠할 수 있는 부동산의 거래는 거래당사자들의 합의만으로 거래되나, 금액이 미친 듯이 높거나 가치를 가늠하기 어려운 부동산 또는 분쟁의 소지가 있는 부동산의 거래에는 감정평가서를 계약 시 요구하기도 한다. 그 외 특수관계자 간의 거래, 상속세, 증여세 등의 과표 산정 시 의무적으로 감정평가서를 첨부하는 경우가 많다.
2) 담보 : 금융권 업체에서는 담보를 받고 돈을 빌려주기 때문에, 감정평가사에게 담보가치 산정을 의뢰한다.
3) 경매 : 경매 시작가를 법사가 또는 최초법사가 라고 하는데, 경매가 최소 얼마부터 시작하여야 하는지에 대한 가격을 산정한다. 5년 차 이상 평가사가 등록한 법원에서 임의로 업무를 배정받는다.
4) 소송: 경력이 7년 넘은 평가사는 법원에 소송감정인으로 등록 가능하고 등록된 법원에서 업무를 임의로 배정받는다.
5) 보상: 공익사업을 시행함으로 인한 보상 등의 평가를 말한다. 토지, 건물, 영업권, 어업권 등이 주된 평가대상이며 평가액에 불만을 품은 관계자의 민원이 많다.
6) 표준지 공시지가 :국토교통부장관이 매년 공시하는 표준지공시지가와 토지가격비준표를 기준으로 토지 소재지 시장, 군수 또는 구청장이 관할구역 내 토지의 특성을 조사하고 그 특성을 표준지공시지가의 토지 특성과 비교하여 개별공시지가를 산정한다.
7) 국, 공유재산:국, 공유재산을 매각 또는 임대할 경우 반드시 감정평가사의 감정평가액을 근거
8) 조세 :국세, 지방세 등의 부과기준 가격 산정을 위한 업무와 개발부담금 부과기준 가격 산정을 위한 감정평가 등 조세와 관련된 업무를 수행한다.
4. 감정평가사 자격증
1) 감정평가사 제1차 시험
- 1교시(120분) : 민법(총칙, 물권) / 경제학원론 / 부동산학원론
- 2교시 (80분) : 감정평가관계법규 / 회계학(중급회계+고급회계+원가관리회계)
2) 감정평가사 제2차 시험
- 1교시(100분) : 감정평가실무
- 2교시(100분) : 감정평가이론
- 3교시(100분) : 감정평가 및 보상법규
5. 감정평가사 연봉
같은 조건이라면 근무지가 지방인 경우 서울보다 대우가 좋다. 일반 사기업 내지 공기업의 경우 인센티브가 월급, 연봉을 넘어서는 경우가 거의 없지만 평가사의 경우 월급을 3번 받는다.
1) 수 습 기 간 : 기본급 + @
2) 1 년 차 : 세전 3500~4500
3) 3 년 차 : 세전 5000~7000
4) 5년 차 이상 처리평가사 : 세전1억 이상
5) 5년차 이상 출 자 이 사 : 다양함